选址要三思—干选址16年的女高管总结出12条

    做生意，都知道选址的重要性。那么，到底什么才算好位置？**开发选址专家陈锋从事开发选址16年，服务了众多大品牌客户（星巴克、屈臣氏、Columbia、PUMA、Apple store等）。今天，就分享她的12条选址心得。
     
    1．选址前的思考清单
 
    选址不是孤立的事情，是为了盈利、品牌形象的树立打好基础，获得不断的提升。你一定要首先考虑清楚品牌、市场、价格、地理、人群和渠道等定位。在之前，你还要先问自己这些问题，等都弄清楚了，再说选址的事情。

    1、我的产品归类：吃，穿，住，行？
    
    2、我的产品区别同类产品的特点是什么？

    3、此产品处于市场的哪个档次？

    4、我的产品价格区间是什么？

    5、群体是谁？年龄？喜好什么？喜欢去哪购买此产品？

    6、店铺形象是什么样？店名，风格，色彩，店招？

    7、开在哪个城区？哪个街道？哪个购物中心？哪个社区？

    8、我的销售渠道是什么？购买方式是什么？
 
    2．拿铺不要“图便宜”
 
    好的店址，租金高，带来好营收，租金的占比会逐步降低。差的店址，租金低，营收弱，租金的占比就会长期居高。
 
    3．好铺位要考虑“与谁为邻”
 
    好的店址可以提升品牌形象。这个时候就要考虑的是“与谁为邻”。很多时候消费者会根据你的邻居是什么品牌，来判断你的品牌实力。同时，好的店址也存在生意借力的现象，好的店址能带来的推广宣传效应，也为品牌再次扩张打好基础。
 
    4．好铺位要“可见”
 
    以上问题都弄清楚之后，在选址的时候，我总结出了四个原则：可见，可达，可用，可得。可见，上看下看左看右看，很容易就可以看见。在选择店址的时候，常常遇到单层面积小，纵深很高的商圈环境，这时候一层往往是购物中心的调性体现，大部分都很难拿到一层的位置。那么在选择的时候，尽量选择远看能看见门店logo，或者到电梯口一扫就能看见，尽量避免很难看见的位置。
 
    5．好铺位要“可达”
 
    可达，很容易就能到的位置，**直接的路线就可以到达。比如，你的店是在路边，但是门前有个隔离带，必须走过50米外的路口绕过来，这样就是有阻碍的。是否有阻碍？是否需要折返？路过是否可以停？这些都是考虑的要素。在非可达的店址，很容易发生客群在寻找的途中，被其他店拦截。
 
    6．好铺位要“可用”
 
    可用，物业条件一定要可用。不同类型的店都有特别的物业要求：比如餐饮店的物业要求，上下水的管径是多少水压是多少百帕；如果是用燃气，排烟燃气设备有没有？如果是用电，用电量能否达到，电压够不够？水压月供给量能达到多少？等等。在之前，一定要把物业条件弄清楚，如果达不到要求，改造又是一笔费用。
 
    7．好铺位要“可得”
 
    可得，一定要符合政府的相关法规。比如，房屋性质是否是商业用途，是否可以申请营业执照……有些商铺是住宅的一层改成的，属于住宅用房。在这样的地方，随时都有会被停业的风险。不要相信房东的承诺，说能给你搞定。所有政府相关的法规，不要光想着靠关系。是有装修固定成本投入的，如果不能搞定该怎么办呢？
 
    比如，餐厅还要有环保部门许可、卫生许可等，这些都有特别严格的规定。
 
    比如，一定要有房产证，这是***根本的保证。尤其是二房东转让，往往坑很多。在选用二房东的店时，一定要和房东沟通，确认合同和房产证，防止欺诈。
 
    现在在工商网上，可以查到营业执照的，房产证上有很多信息，是不是这个地址，面积多少，平面图是否一样……这些都需要确认清楚。在星巴克，专门有个职位叫产调，就是负责这类事情。
 
    还有对于新的购物中心一定需要消防验收合格证，才是合法的。以及，有没有租赁权，租期多久。
 
    8．酒香不怕巷子深，开在巷子里行不行？
 
    有人说，酒香不怕巷子深，我想开在巷子里，行不行？
 
    这些原则不是**的。但选址不好还特别火爆的，除非你有让顾客必须到达的理由，比如强吸客能力的IP品牌。
 
    如果不是大品牌或是刚创业的小白，选择很隐蔽不宜到达的店址时，如果没有特别明显的特色，在没有固定粉丝用户的情况下，建议不要去冒险。
 
    如果选择巷子里的地方，**选择巷子里***易到达的位置。**不要有路口分流，不然就要有明确的指示牌，或者大众点评等美食平台上有明确的指引和好的口碑，能把人引过去。
 
    选址有时候难在哪儿？不是说选什么地方，而是在A和B两者之间选择的时候，就需要专业的测算，观察，以及经验的积累，才能选择出来。
 
    9．如何数客流量？
 
    接下来就是选址前的财务测算了。有人说我没开过店，不知道店的经营是什么样的。怎么预估销售呢？就要通过客流量和捕获率来预估。
 
    看客流量，指门前来往路过的人数。看客流量时，如果是双向的，之间没有阻碍，都可以到达的，就是双向客流。如果中间有隔离带，那就是单向客流。想看客流量，如何计数呢？***简单的办法是派人去数数，但是一定要选择目标消费群体会发生消费的固定时间段。
 
    我们做的品类都不一样，那么消费者的高峰期也不一样。有些是下班后才来，有些是分布很平均。
 
    如果是分布很平均的消费，那么就需要测算周一，三，五，六，日，把工作日时间和周末分开来观察。同时，选择发生消费的时间段。比如咖啡，主要的高峰时间段可能是中午1点到3点，那么就要选择这个时间段，抽取15分钟，1点半到1点45的客流量。
 
    数的时候，千万不要跳着时间数。同样的时间才有可比性。比如，这条街我看中了几个位置，一定要选择同一个时间段去数，才能比较出来。
 
    10.如何算捕获率？
 
    有了客流量之后，就要看捕获率，也就是进店流量除以路过的人数。进店客流，可以参考同区域已开的店或类似的店。比如，哪家店和我很像，我和它的客层消费群很接近，观察它的销售和消费额是多少，以此来推断我的店，这样做是可以的。
 
    **方案是：参考已有的店兼顾自己的数据，进行消费时段消费习惯进行分析拆解。捕获率只能参考，即使经营同样品牌的店，但换到在不同的位置，捕获率也是有变化的。
 
    11.如何预估销售额？
 
    有了客流量和捕获率之后，还要做销售额预估。比如咖啡的客单价是45元，今天有100单，那这就是准确的销售额。但是没怎么算呢？只能预估。从已开的店铺，和目标区域测算出的上述客流量和获客数比较，然后进行百分比浮动。这也可以作为销售额预估。

    12.**，再问问自己
 
    **，不是一个简单的事情。在做决策之前，一定要问自己几个问题：

    1、我的店谁会来？

    2、她们什么时候来？

    3、她们为什么来？

    4、她们可以花多少钱买单？

    5、我打算花多少钱投入，即使全部赔进去？

    6、我的钱可以撑多久？

    7、我为什么要开这家店？

    8、如果有更好的选择，我还会开这家店吗？
 
    如果这些都能给自己一个满意的回答，那么再从头看这篇文章，为自己在餐饮加盟连锁的店选出一个好店址吧，加油！